Die steuerliche Behandlung des Erbbaurechts
Einleitung
Im Zuge des Baubooms und der in den Großstädten immer knapper und teurer werdenden Grundstücke, erfreut sich das Erbbaurecht in der Praxis immer größerer Beliebtheit. Das Erbbaurecht räumt dem Erbbauberechtigten ein Recht ein, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Das Eigentum an dem Grundstück und an dem Bauwerk fallen folglich auseinander. Der Erbbauberechtigte entrichtet an den Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichteter) den sog. Erbbauzins.
Wirtschaftliche Aspekte
Ob ein Grundstück veräußert oder an ihm ein Erbbaurecht bestellt wird, hängt davon ab, ob eine Kaufpreiszahlung, sei es einmalig oder eine Ratenzahlung unter Beendigung des Eigentums an dem Grundstück wirtschaftlich sinnvoll ist oder besser an der Eigentümerstellung festgehalten und das Grundstück einem anderen unter Vereinnahmung eines Erbbauzinses zur Bebauung zur Verfügung gestellt wird.
Steuerliche Beurteilung des Erbbaurechts
Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Bestellung eines Erbbaurechts sind u.a. auch steuerliche Aspekte zu beachten. Wird das Grundstück im Betriebsvermögen gehalten und enthält es stille Reserven, kann beispielsweise die Bestellung eines Erbbaurechts anstelle eines Verkaufs sinnvoll sein, da hierdurch die Aufdeckung etwaiger in dem Grundstück innewohnender stiller Reserven und deren Besteuerung vermieden wird.
Erbbaurecht und Grunderwerbsteuer
Sowohl die Veräußerung des Grundstücks als auch die Bestellung eines Erbbaurechts lösen den Tatbestand der Grunderwerbsteuer aus. Ein Unterschied ergibt sich allerdings bei der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Bei der Veräußerung ist Steuergegenstand der Kaufpreis, einschließlich der vom Käufer übernommenen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen, bei der Bestellung des Erbbauchrecht ist Steuergegenstand dagegen der kapitalisierte Erbbauzins. Veräußert der Grundstückseigentümer das mit Erbbaurecht belastete Grundstück, ist ihm spiegelbildlich der kapitalisierte Erbbauzins von der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Steuergegenstand) abzuziehen.
Gestaltungshinweis: Ist beabsichtigt sowohl das Erbbaurecht als auch das Erbbaugrundstück zu erwerben, ist für die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheidend, ob zuerst das Erbbaugrundstück oder das Erbbaurecht erworben wird. Darüber hinaus ist für die Ersparnis von Grunderwerbsteuer entscheidend, zu welchem Zeitpunkt das Erbbaurecht aufgehoben wird. Wird die richtige Reihenfolge eingehalten, hat dies eine massive Steuerersparnis zur Folge.
Erbbaurecht und Grundsteuer
Der Erbbauberechtigte ist Schuldner der Grundsteuer.
Erbbaurecht und Umsatzsteuer
Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Rechts kann auch Bedeutung im Rahmen der Umsatzbesteuerung (vgl. Art. 15 Abs. 2 Buchst. a und b . MwStSystRL) haben. Als für die Umsatzbesteuerung wesentlich können folgende Fallgestaltungen genannt werden:
- Vermietung an einen Dritten durch den Erbbauberechtigten
- Veräußerung eines bestehenden Erbbaurechts
- Erbbaurechtsbestellung gegen Einmalzahlung
- Vertragliche Aufhebung eines Erbbaurechts gegen Entgelt
- Heimfall (Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf)
Einkommensteuerliche Beurteilung
Wird das mit Erbbaurecht belastete Grundstück im Privatvermögen des Erbbauverpflichteten gehalten, stellt der vereinnahmte Erbbauzins Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. Ist das Grundstück im Privatvermögen und wird das Erbbaurecht für eine Gesellschaft bestellt, an der der Steuerpflichtige beteiligt ist, ist Vorsicht geboten. Dies kann unter Umständen den Tatbestand der Betriebsaufspaltung erfüllen, so dass u.a. das mit Erbbaurecht belastete Grundstück Teil des Betriebsvermögens wird.
Wird das Grundstück im Betriebsvermögen gehalten, stellt die Bestellung des Erbbaurechts keine Entnahme aus dem Betriebsvermögen dar. Auf Seiten des Erbbauberechtigten stellen die geleisteten Erbbauzinsen Betriebsausgaben dar, auf Seiten des Erbbauverpflichteten Betriebseinnahmen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Sowohl das Erbbaurecht als auch das mit Erbbaurecht belastete Grundstück können jederzeit verschenkt oder vererbt werden. Die Bewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt anhand eines Vergleichswertes oder einer finanzmathematischen Methode.
Für weitere Informationen stehen Ihnen unsere Ansprechpartner gerne zur Verfügung.
Ansprechpartner bei KONLUS:
Carl Erik Koehler WP StB CVA
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