Was muss man tun wenn man ein Haus kauft?

Der wohl aufregendste Punkt auf der Checkliste Hauskauf ist die Besichtigung. Exposés, Fotos und Beschreibungen in Immobilienanzeigen dienen zwar als erster Anhaltspunkt und erleichtern es Dir, eine Vorauswahl zu treffen. Doch eine Besichtigung ersetzen sie nicht.

Block und Zollstock nicht vergessen

Nimm Dir zur Besichtigung möglichst viel Zeit. Denk auch an Hilfsmittel wie Block und Stift oder Zollstock. Ganz wichtig ist eine Kamera, separat oder auf dem Smartphone: Fotos stützen die Erinnerung und helfen Dir später, die richtige Entscheidung zu treffen.

Ebenfalls wichtig: Besichtige die Immobilie möglichst bei Tageslicht. Haus und Umgebung können so viel besser auf Dich wirken, und offensichtliche Mängel erkennst Du so besser.

Plane weitere Besichtigungstermine ein

Beim Hauskauf spielen Gefühle eine große Rolle – viele Menschen haben bereits in jungen Jahren davon geträumt, im Alter ein eigenes Haus mit großem Garten zu besitzen. Auch wenn Du Deinem Traum mit der ersten Besichtigung ein Stück nähergekommen bist, solltest Du es nicht nur bei einem Besichtigungstermin belassen. 

Vor allem gebrauchte Immobilien solltest Du gründlich auf Schwachstellen untersuchen. Achte unbedingt auf die Bausubstanz, die verarbeiteten Materialien. Ist das Haus bereits energetisch saniert oder musst Du Dich zukünftig darum kümmern? Auch die Haustechnik sollte genauestens unter die Lupe genommen werden – sind Heizung, Wasser- und Stromleitungen noch in Schuss oder müssen sie in den nächsten fünf Jahren erneuert werden? Und wie sieht es mit Feuchtigkeit und Wasserschäden aus?

Vier Augen sehen mehr als zwei

Für Laien ist es fast unmöglich, Substanzschäden wie Schimmel, Hausschwamm oder Schädlingsbefall zu erkennen. Solche Mängel mindern jedoch den Wert eines Hauses nachhaltig. Im schlimmsten Fall führen sie zum kompletten Wertverlust.

Hast Du ernsthaftes Interesse an einem Haus, ist es ratsam, einen Besichtigungstermin mit einem Experten zu machen. Vielleicht findet sich im Freundes- oder Bekanntenkreis ein Ingenieur oder Architekt, der Dich begleiten kann. Oder Du gehst auf Nummer sicher und beauftragst einen Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens.

Ein solches Gutachten gibt es natürlich nicht umsonst. Wie teuer es ist, hängt ab vom Umfang des Gutachtens und vom Verkaufswert des Hauses. Sogenannte Kurzgutachten bekommst Du schon für bis zu 100 Euro. Reguläre Gutachten sind ausführlicher, kosten mit bis zu 2.800 Euro gemäß des Gutachterausschusses in Berlin aber deutlich mehr.

Grundbuch und Bebauungsplan als Informationsquelle nutzen

Zur umfassenden Besichtigung einer Immobilie gehört es auch, Einblick in das Grundbuch oder den Bebauungsplan zu nehmen. Im Grundbuch sind nicht nur alle bisherigen Hausbesitzer eingetragen. Dort findest Du außerdem Informationen über mögliche Alt- und Baulasten sowie die Grundschulden.

Allerdings musst Du ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen, um Einsicht zu erhalten. Dazu müssen die Kaufverhandlungen in der Regel schon recht weit fortgeschritten sein. Häufig hält der Verkäufer aber ohnehin aktuelle Grundbuchauszüge vor und stellt sie ernsthaft interessierten Käufern zur Verfügung.

Ein Blick in den Bebauungsplan verrät Dir außerdem, welche Bauvorhaben in Deinem neuen Wohnviertel angedacht sind. Doch Achtung: Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, brauchst Du etwas Übung.

Lass Dir vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfährst Du, mit welchen Energiekosten Du zu rechnen hast.

Eine sehr ergiebige Quelle für Informationen sind außerdem die zukünftigen Nachbarn. Sie können einiges erzählen über Wasserschäden, Probleme mit dem Haus, Bebauungspläne und alles, was Hauseigentümer in der Gegend sonst noch so beschäftigt. Zögere nicht, außerhalb des eigentlichen Besichtigungstermins und ohne Makler dort anzuklopfen und Dich als Kaufinteressenten vorzustellen. Ein Nebeneffekt ist natürlich, dass Du die Nachbarn selbst schon einmal kennenlernst. So kannst Du besser einschätzen, ob das Zusammenleben später vielleicht schwierig werden könnte.

Sie möchten eine Immobilie kaufen und fragen sich, wie eigentlich der genaue Ablauf beim Hauskauf oder Wohnungskauf aussieht? Wir erklären Ihnen, wie Sie in 11 Schritten zu Ihrer Traumimmobilie kommen. Das sorgt nicht nur für Planungssicherheit auf Ihrer Seite, sondern auch für einen reibungslosen Ablauf bei Ihrem Projekt Hauskauf. Los geht’s!

Schritt 1: Budget planen und eine Vorab-Finanzierungszusage geben lassen

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen, sollten Sie sich einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten verschaffen. Stellen Sie eine ehrliche Bilanz auf: Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen und wie hoch sind Ihre monatlichen Ausgaben? Mit unserem Budgetrechner ermitteln Sie ganz einfach, wie viel Haus Sie sich maximal leisten können. Dabei sind die Kaufnebenkosten bereits berücksichtigt.

Immer mehr Banken und Vermittler bieten zudem einen Finanzierungs-Check an. In einem Vorgespräch ohne konkrete Immobilie im Blick besprechen Sie den möglichen Rahmen Ihrer Finanzierung. Besonders praktisch für den weiteren Ablauf einer Baufinanzierung ist eine Vorab-Finanzierungszusage. Damit bekommen Sie eine schriftliche Bestätigung, dass die Finanzierung Ihres Hauskaufs bis zu einer bestimmten Maximalsumme bereits geprüft und bewilligt ist. So haben Sie einen klaren Vorteil in umkämpften Immobilienmärkten, wo es auf eine schnelle Zusage ankommt.

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Quelle: Vergleich.de - Stand 13.12.2022

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Schritt 2: Die passende Immobilie finden

An diesem Punkt sollten Sie sich Gedanken über Ihre weitere Lebensplanung machen. Denn wie Sie sich Ihr Leben vorstellen – mit großen Gartenpartys bei Ihnen zuhause, dem Lieblingsitaliener ums Eck oder in der Nähe Ihrer Familie – hat entscheidenden Einfluss auf die Immobilien und Haustypen, die zu Ihnen passen. Versuchen Sie möglichst weit in die Zukunft zu blicken und sich zu fragen, wo sie sich in 10 Jahren sehen.

Wenn Sie für sich festgelegt haben, wo Ihr Traumhaus stehen sollte oder ob es nicht vielleicht doch lieber eine Traumwohnung werden soll, kommen Sie zum spannendsten aber auch nervenaufreibendsten Teil beim Projekt Hauskauf und dem weiteren Ablauf: der Suche nach einem konkreten Objekt. Auch wenn vielleicht in manchen besonders heiß umkämpften Märkten Immobilien nur noch per Mundpropaganda einen neuen Besitzer finden, ist die ergiebigste Suche generell die in Onlineportalen.

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Schritt 3: Hausbesichtigungstermine vereinbaren

Sie haben ein vielversprechendes Objekt gefunden? Prima, dann vereinbaren Sie mit dem Makler oder mit dem Verkäufer direkt möglichst schnell einen Termin zur Hausbesichtigung.

Bereiten Sie sich auf die Hausbesichtigung vor

Machen Sie sich mit der Lage des Objekts vertraut, indem Sie am besten direkt vor der Besichtigung eine Weile durch die Wohngegend spazieren. Durchforsten sollten Sie auch einige Dokumente: Um sich ein Bild von den wichtigsten Eckdaten der Immobilie zu machen, nehmen Sie alle Informationen, die Sie vom Makler oder Verkäufer bekommen können, unter anderem die Flurstückkarte, genehmigte Pläne (bei Neubauten) und den Energieausweis.

Ablauf einer Besichtigung vor dem Immobilienkauf

Bei einer Hausbesichtigung stehen Sie vor der Herausforderung, auf mehrere Dinge gleichzeitig zu achten: Atmosphäre, Raumaufteilung und Ausstattung, aber auch mögliche Schäden. Achten Sie insbesondere auf Keller, Dach, Heizungs- und Trinkwasseranlage, Fenster und Türen, sowie die Fassade. Am besten lassen Sie sich dabei von einem Experten begleiten, zum Beispiel einem Gutachter.

Schritt 4: Bei Kaufinteresse das Grundbuch einsehen

Das Grundbuch begegnet Ihnen an mehreren Stellen auf dem Weg zum Hauskauf. Hier finden sich Angaben zum Eigentümer eines Grundstücks, bestehende Wegerechte oder mögliche Belastungen. Daher empfiehlt es sich für Sie als ernsten Kaufinteressenten, beim Grundbuchamt Ihrer Gemeinde einen Grundbuchauszug zu beantragen. So sind Sie sicher über Hypotheken, Erbbaurechte oder Baulasten aufgeklärt und erleben keine bösen Überraschungen im weiteren Ablauf bis zum Hauskauf.

Später wird auch die Bank vor der Vergabe des Baudarlehens einen Grundbuchauszug von Ihnen verlangen. Und nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, wenn die Immobilie Ihnen gehört, wird der Notar Sie als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Soweit sind wir an dieser Stelle aber noch nicht – weiter geht es mit Schritt 5.

Schritt 5: Sich mit dem Verkäufer bei der Preisverhandlung einigen

Sie wollen das Haus haben? Dann steht als nächster Schritt die Kaufpreisverhandlung mit dem Verkäufer auf dem Plan. Überlegen Sie sich im Vorfeld, bis zu welchem Maximalpreis Sie bereit sind mitzugehen. Bei älteren Objekten sollten Sie Modernisierungen einkalkulieren und die Kosten offen während der Verhandlung ansprechen.

Wichtig zu wissen: Sollten Sie sich einigen und direkt im Anschluss privat einen Vorvertrag zum Hauskauf aufsetzen, hat dieser rechtlich keinerlei Bedeutung. Denn ein Vorvertrag muss ebenso wie der Kaufvertrag vom Haus notariell beglaubigt sein. Dann verpflichtet er beide Vertragsparteien zum Abschluss des Hauptvertrags und legt zum Beispiel fest, wann der Hauskauf endgültig abgeschlossen sein muss. Höchste Konsequenz ist eine Zahlung von Schadensersatz, sollte eine der beiden Parteien von dem Geschäft zurücktreten.

Schon gewusst?

Eine Reservierungsvereinbarung, mit denen einige Mak­ler Inte­res­senten bin­den, hat recht­lich keiner­lei Be­deu­tung. Wenn Sie die Chance haben und nur noch etwas Zeit bis zur Klärung der Finan­zierung brauchen, sollten Sie sie den­noch nutzen. In aller Regel lassen Makler während der Reser­vierung tat­säch­lich keine weiteren Inte­res­senten zu. Dafür wird aller­dings ca. 10 % der Makler­provi­sion als Anzahlung fällig.

Schritt 6: Baufinanzierung dingfest machen

Bestenfalls haben Sie sich schon in Schritt 1 Gedanken über die Finanzierung ihrer Immobilie gemacht und einen Finanzplan mit Ihren Einnahmen und Ausgaben erstellt. Spätestens jetzt beginnt die heiße Phase. Sie kennen nun den konkreten Kaufpreis, addieren die anfallenden Kaufnebenkosten und ziehen den Betrag ab, den Sie als Eigenkapital einbringen können. Heraus kommt die Summe, über die Sie bei einer Bank ein Baudarlehen aufnehmen müssen.

Unbedingt sollten Sie mehrere Angebote vergleichen, zum Beispiel in unserem Baufinanzierung Vergleich. Wir empfehlen mindestens drei verschiedene Angebote einzuholen, um die optimale Baufinanzierung zu finden. Sie können sich dabei von einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler beraten lassen. Im Beratungsgespräch wird er Ihre Wünsche und Bedürfnisse im Hinblick auf die Finanzierung abfragen und Sie über den Finanzierungsablauf informieren.

Wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, unterschreiben Sie den Kreditvertrag bei der Bank.

Schritt 7: Kaufvertrag aufsetzen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, muss der Kaufvertrag immer notariell beglaubigt sein. Den Notar darf der Käufer bestimmen, was aber nicht gesetzlich geregelt ist. Oft schlägt der Makler einen Notar vor, mit dem er häufig zusammenarbeitet. Der Verkäufer oder Makler gibt alle relevanten Informationen zum Objekt sowie zu eventuell getroffenen Absprachen an den Notar weiter, der daraufhin einen Kaufvertragsentwurf – den Vorvertrag – erstellt und beiden Parteien zur Prüfung übergibt. Das kann in einem ersten gemeinsamen Termin aber auch ganz unkompliziert per E-Mail erfolgen. Wenn es keine Änderungswünsche mehr gibt und der Vertrag steht, ist der nächste Schritt beim Hauskauf die Vertragsunterschrift beim Notar.

Schritt 8: Den Kaufvertrag beim Notar beurkunden

Der Ablauf des Beurkundungstermins beim Notar zum Hauskauf oder Wohnungskauf ist immer gleich: Anwesend sind alle Verkäufer, Käufer sowie der Notar. Jeder Anwesende bekommt ein Leseexemplar des Vertrags ausgehändigt, den der Notar anschließend laut vorliest. Nun können letzte Fragen gestellt und weitere Punkte unter Umständen handschriftlich ergänzt werden. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer die Urkunde. Damit ist der Kauf besiegelt und Sie als Käufer sind zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Muss ich zum Notartermin die Finanzierungszusage der Bank mitbringen?

Nein, auch wenn manche Makler und Verkäufer darauf bestehen, haben Sie kein Recht darauf. Wir empfehlen dennoch, die Finanzierung vor dem Beurkundungstermin abschließend geklärt zu haben. Das dient der eigenen Sicherheit – denn von einem Immobilienkaufvertrag können Sie nicht zurücktreten!

Schritt 9: Auflassungsvormerkung eintragen lassen

Bei diesem Schritt können Sie sich zurücklehnen: Der Notar wird jetzt die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlassen, was den Eigentumsübergang und Sie als Käufer absichert. Damit kann der Verkäufer zum Beispiel keine weiteren Belastungen mehr auf die Immobilie eintragen lassen, was den Ablauf beim Hauskauf stören würde.

Schritt 10: Kaufpreis und Nebenkosten bezahlen

Sie haben den Hauskauf fast geschafft, nun geht es um die Frage, wann Sie den Verkäufer bezahlen. Die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises erhalten Sie vom Notar, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Mit diesen Unterlagen beantragen Sie bei Ihrer Bank die Auszahlung des Baudarlehens, das üblicherweise direkt an den Verkäufer überwiesen wird. Als Sicherheit wird die Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen.

Schritt 11: Grundbuch umschreiben lassen und Schlüsselübergabe

Schon beim Notartermin wird die Schlüsselübergabe nach dem Hauskauf festgelegt. Nachdem der Notar die Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises vorliegen und die Umschreibung im Grundbuch veranlasst hat, gehört Ihnen die Immobilie auch ganz offiziell. Die Schlüssel bekommen Sie vom Makler und Verkäufer ausgehändigt.

Nach dem Hauskauf sollten Sie beim Übergabetermin ein letztes Mal genau hinsehen und folgende Checkliste abhaken:

•  Als Käufer haben Sie sich alle Geräte wie Heizung und Herd im Haus ausführlich erklären lassen.
• Handwerkerrechnungen liegen Ihnen vor, bei denen die Gewährleistungspflicht noch läuft.
• Alle Zählerstände sind notiert und von beiden Vertragsparteien quittiert.
• Die Immobilie ist in dem vereinbarten Zustand (in der Regel in besenreinem Zustand und frei von Möblierung).

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Man kann nicht pauschal sagen, wie lange es von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe nach dem Hauskauf dauert. Es liegt immer auch daran, wie eilig es beide Parteien haben. Rechnen Sie ungefähr mit einer Zeitspanne von 4 Wochen bis 4 Monaten. Immerhin gibt es einiges an bürokratischen Anforderungen zu erfüllen.

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