Fast jeder Mieter hat es irgendwann einmal mit Wohnungsmängeln zu tun – undichten Fenstern, einer ausgefallenen Heizung/Warmwasserversorgung, Schimmel oder anderen Schäden.
Oftmals werden notwendige Instandsetzungen nicht oder nur schleppend bearbeitet. Mieter müssen monatelang warten oder der Vermieter lehnt eine Reparatur ab. Was kann ich als Mieter in solchen Fällen zu tun?
Wie kann ich „dem Vermieter Beine machen“ und mein Recht auf eine mangelfreie Wohnung durchsetzen?
Die Rechtslage ist eigentlich klar: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen und während der Mietzeit so zu erhalten. Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Typische Wohnungsmängel sind undichte oder marode Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder verstopfte Abflüsse, aber auch Lärm oder Ungezieferbefall. Jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit stellt grundsätzlich einen Mangel dar. Ob der Vermieter dafür verantwortlich ist oder nicht, spielt keine Rolle. Ausgenommen sind natürlich Schäden, die der Mieter selber schuldhaft verursacht hat.
Wie verhalte ich mich als Mieter?
Mängel schriftlich melden
Als erstes gilt es, den Vermieter unverzüglich über den Mangel in Kenntnis zu setzen und ihm damit die Gelegenheit zu geben, Abhilfe zu schaffen. Zur Mängelanzeige ist der Mieter sogar gesetzlich verpflichtet. Meldet man diesen nicht und es kommt zu Folgeschäden, ist der Mieter ggf. schadensersatzpflichtig. Es empfiehlt sich, dies schriftlich zu tun und hierbei auf eine nachweisbare Zustellung der Mängelanzeige zu achten.
Inhalt der Mängelanzeige
Die Mängelmeldung sollte neben der konkreten Schilderung und Darstellung des Mangels unbedingt eine konkrete Frist zur Beseitigung enthalten. Sofern kein Notfall (Rohrbruch o. Ä.) vorliegt, gilt in der Regel ein Zeitraum von 14 Tagen als angemessen.
Ferner sollte neben der Beschreibung des Mangels und der Fristsetzung die Ankündigung der Mietminderung nicht fehlen. Solange ein nicht nur unerheblicher Mangel vorliegt, führt dieser zu einer Herabsetzung der Miete (Mietminderung). Man sollte dem Vermieter gegenüber erklären, dass die Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt erfolgt.
Wie geht es dann weiter? Soll ich die Miete einbehalten?
Der Mieteinbehalt unter Berufung auf das Minderungsrecht birgt für den Mieter erhebliche Risiken. Der Mieter hat zwar grundsätzlich ein Recht darauf, nicht die volle Miete zu zahlen, solange die Wohnung nicht im ordnungsgemäßen Zustand ist. Bei einer dem Grunde oder der Höhe nach streitigen Mietminderung droht jedoch das Risiko einer Kündigung durch den Vermieter.
Allgemeingültige Minderungsquoten für bestimmte Mängel gibt es nicht, es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an. Minderungstabellen und Gerichtsurteile mit Minderungsquoten sind nicht generell verbindlich und daher allenfalls als grobe Orientierung zu gebrauchen. Letztlich muss im Streitfall das Gericht bewerten, wie erheblich das Wohnen durch den Mangel beeinträchtigt ist. Im gerichtlichen Verfahren bestehen dann auch immer prozessuale Anforderungen (sog. Darlegungs- und Beweislast) und ein gewisses Prozessrisiko. Auf der sicheren Seite ist daher, wer zunächst bis auf Weiteres die volle Miete unter Vorbehalt zahlt.
Wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht tätig wird, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht wegen der ggf. auch gerichtlichen Geltendmachung und Durchsetzung der Ansprüche hinzuzuziehen. Der Vermieter kann auf Mängelbeseitigung verklagt werden, hierbei kann das Gericht dann ggf. auch den Umfang des Minderungsrechts klären und für die Mängel eine angemessene Minderungsquote ausurteilen. Die Kosten hierfür werden bei bestehendem Versicherungsschutz von den Rechtsschutzversicherungen getragen
Es zeigt sich dann oft, dass Vermieter, die sehr lange Zeit vollkommen untätig geblieben sind, jedenfalls nach Zustellung der Klage aktiv werden.