Wer bis an die Grenze seines Grundstücks bauen möchte, benötigt neben der Genehmigung der Baubehörde ebenfalls die Zustimmung des Grenznachbarn. Denn bei Errichtung eines Anbaus wie einer Mauer, eines Zaunes oder eines kleinen Gebäudes direkt an der Grundstücksgrenze sind einige bauliche Eigenheiten zu beachten. Die Voraussetzungen für die Grenzbebauung sind gesetzlich näher ausgestaltet und müssen vor dem Beginn des Baus vorliegen.
Inhaltsverzeichnis
- Grenzbebauung:
diese Abstände sind beim Bauen an der Grundstücksgrenze zu beachten
- Was versteht man unter Grenzbebauung?
- Was sind Abstandsflächen?
- Rechtliche Grundlagen für Abstandsflächen und Grenzbebauung
- Welche Abstandsflächen müssen eingehalten werden?
- So wird die Abstandsfläche berechnet
- Ausnahmen von Abstandsflächen - wann ist die Grenzbebauung erlaubt?
- Garagen oder Schuppen
- Mauern
- Hecken oder Zäune
- Balkone oder Erker
- Eintragung als Baulast
- Kann der Nachbar die Zustimmung verweigern?
- Fazit: vor der Bebauung Rechte von Grenznachbarn oder Behörden prüfen lohnt sich
- Baurecht für den Garten
- Unzulässiges Nachbarbauvorhaben
- Weg über Nachbargrundstück
- Übersicht Grundstück
- Wohn- und Baugebiete
- Grundstückssuche
- Baugrundstück auswählen
- Grenzbebauung
- Übersicht Hausbau
- Vorbereitung
- Haus planen
- Baupartner
- Baukosten & Finanzierung
- Bauvertrag
- Bauphase
- Außenanlagen
Was versteht man unter Grenzbebauung?
Bei der Bebauung zwischen zwei Grundstücken muss in der Regel ein Mindestabstand von ungefähr drei Metern beachtet werden. Wie hoch dieser Abstand genau sein muss, wird durch die Landesbauordnung (LBO) geregelt. Von dieser Regelung gibt es einige Ausnahmen und Bauherren können in Einzelfällen eine Sondergenehmigung einholen. Jedenfalls ist es in allen Fällen erforderlich, vor der Grenzbebauung die Einverständniserklärung des angrenzenden Nachbarn einzuholen. Welche Ausnahmen zulässig sind, ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt.
Jedoch gelten in beinahe allen Ländern Grenzgaragen unstreitig als Ausnahme. Die Garage bedarf lediglich in seltenen Fällen einer Zustimmung des Nachbarn. Eine weitere Privilegierung wird häufig für die sogenannten Brandschutzwände erteilt. Falls der Nachbar bereits bis an die Grenze gebaut hat und eine Brandschutzwand an die Grenze gelegt wurde, kann der geplante Bau ohne Probleme ebenso bis an diese Grenze reichen.
Beim Fehlen der Brandschutzwand beim Anbau an die Nachbarwand gibt es einige weitere Zulässigkeitsvoraussetzungen zu beachten. Jedenfalls gilt das dann, wenn dort eine Mauer errichtet werden soll. Diese müsste dann mit einem Brandschutz versehen sein. Falls eine Baulast besteht, müssen Sie zudem auf die Profilgleichheit achten, da das aus öffentlich-rechtlicher Sicht für den Anbau verpflichtend sein kann.
Sie können Ihr Recht, bis an die Grenze bauen zu dürfen, im Grundbuch eintragen lassen. Das sichert Ihnen eine problemlose Übernahme durch einen neuen Eigentümer. Das gilt jedenfalls, falls Sie vorhaben, Ihr Eigentum in Zukunft auf einen Käufer zu übertragen.
Was sind Abstandsflächen?
Die Ausgestaltung der Abstandsflächen unterliegt dem Recht der Bundesländer. Die Vorschriften, wie groß die Abstandsflächen, also die Abstände zwischen zwei Gebäuden oder genauer gesagt zwischen der Grundstücksgrenze und einem Gebäude sind, unterliegt dem Landesrecht. Die Fläche zwischen der Grundstücksgrenze und dem Gebäude wird als Abstandsfläche bezeichnet. In diesem Bereich darf lediglich gebaut werden, wenn eine der im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen vorliegt. Die Abstandsflächen sollen den Brandschutz wahren und Nachbarn genügend Wohnqualität sichern. Durch die Abstandsflächen sollen gewährleistet sein, dass ein ausreichender Lichteinfall gegeben ist und eine gewisse Sichtweite erhalten bleibt. Der Gesetzgeber erachtete es im Allgemeinen als nicht zumutbar, wenn so eng angebaut wird, dass sich die Bewohner im Nachbarhaus nicht mehr wohlfühlen können. Die Regelungen für die Abstandsflächen der Länder haben trotz aller Ungleichheit einige Ähnlichkeiten.
In den meisten Fällen gelten folgende Vorschriften:
- Abstandsflächen erstrecken sich über die gesamte Breite einer Gebäudeseite.
- Jedes Bundesland legt im Regelfall einen Mindestabstand von zwei bis drei Metern zugrunde.
- Zur individuellen Berechnung gilt: Höhe des Gebäudes multipliziert mit einem Wert zwischen 0,2 und eins. (Je nach Bundesland sind diese Werte unterschiedlich).
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Rechtliche Grundlagen für Abstandsflächen und Grenzbebauung
Die rechtlichen Grundlagen für Abstandsflächen und Grenzbebauung ergeben sich alleine aus dem Landesrecht.
Im Allgemeinen wird in ländlichen Wohngegenden bestimmt, dass die Abstandsflächen größer bemessen sein müssen. In einer größeren Stadt werden die Flächen der Abstände eher enger berechnet. Das beste Beispiel hierfür ist das Bundesland Bayern. In diesem Land wird der Faktor eins zugrunde gelegt. Die Höhe des Gebäudes muss demgemäß mit diesem Faktor multipliziert werden. Bei der errechneten Gebäudehöhe von fünf Metern muss also eine Abstandsfläche von fünf Metern berücksichtigt werden.
Dagegen wird in größeren Städten wie Frankfurt oder Mannheim der Faktor 0,4 berechnet. Für das gleiche Gebäude müsste nun ein Abstand von zwei Metern eingehalten werden. Dabei wurde für das Bundesland Hessen ein Mindestabstand von drei Metern festgesetzt. Das bedeutet, dass dieser Abstand ungeachtet aller individuellen Maßstäbe einzuhalten ist. Im Fall einer Bebauung in der Großstadt müsste also der Abstand von mindestens drei Metern eingehalten werden.
Die Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Davon gibt es lediglich dann eine Ausnahme, falls das Grundstück an einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Platz liegt. Außerdem darf der Nachbar der Grenzüberschreitung zustimmen und etwas von seiner Grundstücksfläche abtreten. Die abgetretene Fläche darf in diesem Fall nicht mehr von dem Nachbarn genutzt werden. Weitere Ausnahmen gibt es bei Doppelhäusern, Reihenhäusern oder ähnlichen Bebauungsplänen.
Welche Abstandsflächen müssen eingehalten werden?
Das Mindestmaß für Abstandsflächen wird für jedes Bundesland gesondert festgelegt. Daher gibt es Bundesländer, in denen das Mindestmaß auf zwei Meter Fläche festgelegt wurde, wohingegen ein anderes Land darauf besteht, dass die einzuhaltende Abstandsfläche zumindest drei Meter bemisst. Falls also nach einer individuellen Berechnung ein Wert errechnet wird, der unter dem Mindestmaß liegt, das von dem jeweiligen Land festgesetzt wurde, muss das Mindestmaß eingehalten werden. Beispiel: Ein Bauer errechnet, dass für seine Ställe zwei Meter zum angrenzenden Nachbargrundstück einzuhalten sind. Gesetzlich wurde hingegen für dieses Bundesland festgelegt, dass die Abstandsfläche mindestens drei Meter zu betragen hat. Daher ist der Wert maßgebend, den das Bundesland festgelegt hat und nicht der individuell errechnete Wert. Bei einer individuellen Berechnung von fünf Metern sieht dieser Sachverhalt wiederum anders aus. Dann muss eine Abstandsfläche von fünf Metern eingehalten werden.
So wird die Abstandsfläche berechnet
Zur Berechnung der genauen Abstandsfläche wird die Höhe des Gebäudes mit einem Wert multipliziert, der zwischen 0,2 und eins liegt. Bei Dachflächen, die einen Neigungswinkel von über 70 Grad haben, wird die Gebäudehöhe voll angerechnet. Bei einem flacheren Winkel wird die Dachhöhe zu einem Viertel oder in einigen Bundesländern zu einem Drittel mit berechnet. Wärmedämmungsverbundsysteme, die eine Dicke von unter 25 Zentimetern aufweisen, brauchen nicht berücksichtigt werden. Balkone oder dergleichen werden bei den Abstandsflächen ebenfalls ignoriert. Eine Ausnahme gilt, falls diese über 1,5 Meter weit hervorragen. Die tatsächlichen Werte und Bestimmungen variieren je nach Bundesland.
Ausnahmen von Abstandsflächen - wann ist die Grenzbebauung erlaubt?
Die Grenzbebauung ist in bestimmten Fällen erlaubt:
Garagen oder Schuppen
Falls Sie planen, eine Garage oder einen Schuppen zu bauen, dürfen Sie das ohne Genehmigung an der Grundstücksgrenze durchführen. Dafür gibt es jedoch einige Vorschriften, die einzuhalten sind: Die Wandhöhe darf höchstens drei Meter sein und die Länge der Seiten nicht über neun Meter betragen. Eine Garage oder ein Schuppen darf nicht größer als 40 Quadratmeter sein.
Mauern
Mauern, die direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden, müssen einen Brandschutz haben. Das bedeutet, dass es sich dabei um eine Brandschutzmauer handeln muss.
Hecken oder Zäune
Falls Sie Ihre Grundstücksgrenzen mit einer Hecke oder einem Zaun gestalten möchten, müssen Sie sich an den jeweiligen Städtebebauungsplan orientieren. Ein Beispiel ist die Stadt München, in der ein Zaun höchstens 1,50 Meter hoch sein darf. Dagegen dürfen die Zäune in Berlin höchstens 1,25 Meter nach oben ragen. Hecken dürfen bei einer Höhe von einem Meter maximal bis zu 0,25 Meter an die Grundstücksgrenze angepflanzt werden. Bei einer Hecke die 1,50 Meter misst, sind es 0,50 Meter Abstand, der einzuhalten ist. Bei riesigen Hecken von über 100 Metern Höhe muss ein Abstand von sechs Meter bis zur Grenze eingehalten werden.
Balkone oder Erker
Balkone und Erker müssen nicht genehmigt werden, falls sie unter 1,50 Meter weit nach vorne ragen. Bei größeren Bauten muss eine Genehmigung vorliegen. Beim Einbau ist das sogenannte Fensterrecht zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, inwieweit, das Nachbargrundstück durch den Anbau einsehbar wird. Die Privatsphäre des Nachbarn darf durch den Anbau nicht verletzt werden. Ansonsten steht dem Nachbarn ein Fensterabwehrrecht zu. Dieser wird im Streitfall seine Genehmigung zu dem Bau wahrscheinlich verweigern.
Eintragung als Baulast
Eine Baulast wird erforderlich, falls eine geplante bauliche Veränderung auf einem Grundstück nicht den Normen des Baurechts entsprechend erstellt werden kann. Umliegende Grundstücke werden in diesem Fall zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen. Nach den Bestimmungen des Bauordnungsrechts werden Verpflichtungen des öffentlichen Rechts die ein Eigentümer eines Grundstücks gegenüber einer Behörde hat, Baulast genannt. Die Pflichten beziehen sich auf das Tun, Dulden oder Unterlassen eines Grundstückseigentümers. Die Baulasten der einzelnen Länder werden im Baulastenverzeichnis näher beschrieben. Das Verzeichnis ist eine Ergänzung zum Grundbuch. Mit dem Grundbuch zusammen werden die gesamten Lasten des Grundstücks aufgeführt. Grundstücksrechte können sowohl durch die Baubehörde als auch durch Rechte Dritter eingeschränkt werden. Im Regelfall erteilt ein Grundstückseigentümer sein Einverständnis zu der Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Verpflichtung wird in einem Baulastenblatt notiert und im Baulastenverzeichnis aufgenommen.
Kann der Nachbar die Zustimmung verweigern?
Der Nachbar muss in der Regel seine Zustimmung zu der geplanten Baumaßnahme erteilen, falls keine Ausnahme vorliegt. Nach der Zustimmung zur Grenzbebauung kann eine daraufhin erteilte Baugenehmigung nicht durch Widerspruch oder Anfechtungsklage unwirksam werden. Falls die Zustimmung nicht erfragt wurde und dafür mit dem Bauantrag um eine Befreiung von der Pflicht zur Einhaltung der Abstandsflächen ersucht wurde, wird die Behörde den Nachbarn dennoch anhören oder zur Entscheidungsfindung hinzuziehen. Das liegt daran, dass die Behörde mit ihrer Entscheidung auch den Nachbarschutz bezweckt. Etwas anderes kann lediglich gelten, wenn der betreffende Nachbar selber eine Grenzbebauung durchgeführt hat. Denn damit könnte sich die Abstandsfläche verkleinert haben. Die Behörde könnte dem Antrag stattgeben, wenn die Bebauung in gleicher Weise erfolgt, wie die Bebauung des Nachbargrundstücks (Beispiel: eine Mauer wurde bis an die Bebauungsgrenze gebaut).
Fazit: vor der Bebauung Rechte von Grenznachbarn oder Behörden prüfen lohnt sich
Grundstückseigentümer, die vorhaben, eine Mauer, eine Garage, eine Hecke, einen Balkon oder Ähnliches an der Grundstücksgrenze zu bauen, müssen einige Vorschriften einhalten. Nicht lediglich der Abstand zum Nachbarn muss gewahrt werden, sondern auch die Fensterrechte. Dabei soll der Nachbar in seiner Integrität geschützt werden. Falls dieser jedoch bereits selber bis an die Grenze gebaut hat, wird dieser Umstand anders bewertet. Außerdem gibt es einige Ausnahmen, die bei einer Bebauung bis zur Grundstücksgrenze gelten.
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