Wann kann der vermieter kündigen erst wenn ichh eine wohnung

Während der Laufzeit eines qualifizierten Zeitmietvertrages oder so lange ein Kündigungsverzicht oder -ausschluss vereinbart ist, können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis normalerweise nicht kündigen. Ausnahme: Fristlose Kündigungen oder Sonderkündigungsrechte.

Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen (Normalfall), können Mieter diesen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter nicht. Sie benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.

Wichtigster Grundsatz des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Wohnungsmieter ist: Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung.

Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen. Grundsätzlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. 

Ausgeschlossen sind immer willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter "zu bestrafen", Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt, sogenannte Änderungskündigungen.

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie "Eigenbedarf" oder "wirtschaftliche Verwertung", darf er nicht "von heute auf morgen" kündigen, er muß die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen, gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von 3 Jahren. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, durch eine Verordnung Gemeinden zu bestimmen, in denen die Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahre beträgt.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht "auf eigene Faust" veranlassen, er muss vor Gericht auf Räumung klagen. In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft, und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt.

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen als das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Und selbst wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen. Der Mieterverein hilft weiter.

Achtung: Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.

Besonderheiten gibt es auch bei Untermietverhältnissen und in Jugend- oder Studentenwohnheimen, bei möblierten Zimmern. Aber auch in Einliegerwohnungen bzw. Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Hier darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann. Hier sollte auf jeden Fall der örtliche Mieterverein eingeschaltet werden.

Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Kündigung und Mieterschutz".

Kündigungsfristen Mietwohnung: Darauf musst du achten

Wer aus der Mietwohnung ausziehen will, muss vorher den Mietvertrag kündigen – und zwar rechtzeitig. Ansonsten musst du am Ende länger für eine Wohnung zahlen als du überhaupt in ihr Wohnen bleiben willst. Diese Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter.

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Mietvertrag kündigen: Musterkündigungsschreiben und Kündigungsfristen

Du willst deine Wohnung kündigen? Hier findest du ein Musterkündigungsschreiben für eine Wohnungskündigung an deinen Vermieter.

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Kündigungsfristenrechner: Jetzt Kündigungsfrist berechnen

Wer seinen Mietvertrag auflösen will, muss ihn kündigen – so weit, so gut. Entscheidend ist aber, dass die Kündigung zum richtigen Zeitpunkt beim Vermieter ankommt. Denn wer zu spät kündigt, zahlt im schlimmsten Fall doppelt Miete: für die neue und für die alte Wohnung. Auch Vermieter können den Mietvertrag kündigen – sie brauchen aber immer einen speziellen Grund und auch ihre Fristen sind länger.

Wie lange die Fristen sind, zeigt dir der Kündigungsfristenrechner:

Kündigungsfristen für Mieter im Überblick:

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Welche allgemeine Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Für gewöhnlich gilt bei den meisten Mietverträgen für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten – das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt.  Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats dem Vermieter zugestellt sein, dann ist der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monates beendet. Als Werktage zählen hier alle Kalendertage außer Sonn- und Feiertage.

Beispiel: Kündigt ein Mieter bis zum 3. April, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt – nicht der Poststempel.

Wurde die Frist von drei Monaten verpasst, ist sie erst einen Monat später, also am 31. Juli wirksam. Eine neue Kündigung muss nicht geschrieben werden.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – sie muss also unterschrieben sein, eine einfache Mail reicht nicht (§ 568 BGB).

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Wann hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Es gibt Situationen, in denen die Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter außer Kraft gesetzt wird. Das sind die wichtigsten Fälle:

1. Der Vermieter erhöht die Miete: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
   Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht am 4. Januar zu. Der Mieter kann dann bis zum 31. März kündigen – also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Kündigung. Das Mietverhältnis endet dann am 31. Mai.
   Vorteil: Wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Der Mieter zahlt für die verbleibenden Monate die bisherige Miete weiter.
    
2. Erhebliche Modernisierungen der Wohnung: Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch nach der Ankündigung einer Modernisierung zu. Nachdem der Mieter die Ankündigung erhalten hat, muss er bis Ende desselben Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats.
   Beispiel: Die Ankündigung der Modernisierung geht dem Mieter am 11. Februar zu. Der Mieter kündigt am 28. Februar. Das Mietverhältnis endet dann am 30. April.
   Vorteil: Das Mietverhältnis endet einen Monat früher als bei der ordentlichen Kündigung.
    
3. Schwere Mängel: Die Wohnung hat schwere Mängel, ist baufällig oder leidet unter starker Schimmelbildung und stellt damit eine Gefahr für die Gesundheit des Mieters dar. In solchen Fällen kann der Mieter fristlos kündigen. Natürlich kommt es aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Daher ist eine Rechtsberatung durch einen örtlichen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt ratsam.
   Vorteil: Der Mietvertrag endet innerhalb des Monats, in der die Kündigung an den Vermieter versendet wurde.
    
4. Mieter stirbt: In diesem Fall treten Ehepartner oder die Erben automatisch in den Mietvertrag ein. Sie sind dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, zu kündigen – mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Mitbewohner können den Mietvertrag entweder weiterführen oder binnen einer Überlegungsfrist von einem Monat entscheiden, dass sie ausziehen. Auch dann treten Erben in den Mietvertrag ein.
   Vorteil: Die Wohnung kann zumindest von engen Verwandten weiter bewohnt werden, da sie im Mietvertrag an die Stelle des Mieters treten.
    
5. Untermietvertrag wurde nicht gestattet: Laut Paragraf 540 Abs. 1 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter seine erforderliche Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung ohne triftigen Grund verweigert. Hier ist eine Kündigung mit Dreimonatsfrist möglich.

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Wann hat der Mieter Recht auf fristlose Kündigung?

Der Gesetzgeber hat für Mieter festgelegt, wann eine fristlose Kündigung der Wohnung erwirkt werden kann.

• Erhebliche Gesundheitsgefährdung
  Die Wohnung ist von Ungeziefer befallen oder eine erhöhte Schadstoffbelastung wurde festgestellt.
• Wohnung kann nicht wie vereinbart genutzt werden
  Der Mietvertrag wurde unterschrieben, zu Mietbeginn sind Teile der Wohnung aber noch nicht bewohnbar. Dadurch verschiebt sich der Einzugstermin. Werden die Fristen nicht eingehalten, kann fristlos gekündigt werden.
• Vermieter betrügt
  Kann der Mieter nachweisen, dass der Vermieter wissentlich die Nebenkosten zu hoch angesetzt hat, oder die Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, ist eine fristlose Kündigung möglich.
• Schwerwiegende Schäden
  Baumängel können eine Mietminderung bewirken. Dazu muss der Mieter eine Mängelanzeige schreiben. Wie das geht und ein kostenloses Muster gibt es hier. Weigert sich der Vermieter die Mängel daraufhin zu beheben, kann der Mieter die Wohnung fristlos kündigen.
• Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung
  Hat sich der Vermieter ohne Genehmigung des Mieters Zutritt zur Wohnung verschafft, beispielsweise durch einen zurückgehaltenen Zweitschlüssel, darf der Mieter die Wohnung fristlos kündigen. Allerdings ist er in diesem Fall in der Beweispflicht. Es gibt aber auch Ausnahmen, wann der Vermieter keine Erlaubnis braucht.

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Können Mieter die Kündigungsfrist umgehen?

Gibt es keine Situation, die ein Sonderkündigungsrecht oder fristlose Kündigung erwirkt, gilt für Mieter immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Allerdings können Mieter und Vermieter immer gemeinsam Absprachen treffen, in denen die Kündigungsfrist außer Kraft gesetzt wird.

Ein Beispiel kann sein, dass der Mieter einen Nachmieter findet, der vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung beziehen möchte. Aber das Gerücht, dass das Suchen von drei Nachmietern automatisch die Kündigungsfrist verkürzt, gilt als ein großer Mietrechtsirrtum. Der Vermieter muss dem immer erst zustimmen.

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Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick:

Für Vermieter ist es sehr schwierig, einem Mieter zu kündigen. Sie brauchen immer einen besonderen Grund – zum Beispiel aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters oder weil das Haus totalsaniert wird. Grundsätzlich sollte der Vermieter aber immer die Mietdauer des Mieters beachten, denn oft richtet sich danach die Kündigungsfrist.

*auch bei Eigenbedarf und Totalsanierung

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Dann kann der Vermieter dem Mieter kündigen

Kündigung wegen Eigenbedarf

Will der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter halten. In der Kündigung muss der Vermieter zudem den Eigenbedarf einerseits stichhaltig begründen.

Vertragsverletzung

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist gültig, wenn der Mieter sich nicht an den Mietvertrag hält. Das kann folgende Gründe haben.

• unerlaubt die Wohnung baulich verändert
• unerlaubt die Wohnung untervermietet
• unerlaubt Gewerbe betreibt
• Vermieter beleidigt
• Gegen die Hausordnung verstößt
• Verstöße gegen die Hausordnung
• Die Wohnung überbelegt
• Mietrückstände

Unabhängig vom Grund gilt hier immer die gesetzliche Kündigungsfrist.

Kündigung nach Kauf und Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, und will der Eigentümer die Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umwandeln, gilt eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Es sind nur fristlose Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen durch den Mieter möglich.

Verwertungskündigung

Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht nur wegen Eigenbedarf kündigen, sondern auch dann, wenn er ein wirtschaftliches Interesse daran hat. Dann kommt die Verwertungskündigung zu tragen. Sie wird dann ausgesprochen, wenn beispielsweise eine grundlegende Modernisierung oder gar der Abriss zwecks Neubau geplant wird. Aber auch der Verkauf aus finanziellen Gründen rechtfertigt unter bestimmten Umständen eine Verwertungskündigung. In diesem Fall gilt für die Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten, ab 5 Jahren Mietdauer 6 und ab 8 Jahren Mietdauer 9 Monate.

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Können Vermieter auch mit kürzeren Fristen kündigen?

Unabhängig von dem, was im Mietvertrag steht, muss sich der Vermieter immer an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, der Mieter lässt sich etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen. Dann kann der Vermieter ihm unter Umständen fristlos kündigen.

Fristlose Kündigung

Die Gründe für eine fristlose Kündigung können sich mit denen für eine ordentliche Kündigung decken. Der Vermieter kann wählen, ob er ordentlich oder fristlos kündigen will.

Beispiele für fristlose Kündigung:

• Miete wiederholt nicht pünktlich gezahlt
• Störung des Hausfriedens
• Vernachlässigung der Wohnung
• Unerlaubte Untervermietung
• Unerlaubtes Gewerbe in der Wohnung

Weitere Details zu den Gründen, wann der Vermieter Mietern fristlos kündigen kann gibt es hier.

Achtung: Eine ordentliche Kündigung ist – einmal ausgesprochen – unumgänglich. Eine fristlose Kündigung kann, beispielweise bei Zahlung des Mietrückstands, rückgängig gemacht werden. Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann zudem sehr zeitraubend und vor allem teuer werden. Oft endet eine fristlose Kündigung in Gerichtsverfahren und Räumungsklagen.

Spezialfall: Mieter und Vermieter wohnen im selben Haus

Wohnen Mieter und Vermieter im selben Haus, gilt laut Paragraph 573 BGB ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis im Prinzip ohne Grund kündigen. Er kann sogar dann kündigen, wenn der Mieter keine vertraglichen Pflichten verletzt hat oder kein Eigenbedarf angemeldet wird.

Wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht nutzt, verlängert sich dadurch aber die Kündigungsfrist um drei Monate zur gesetzlichen Kündigungsfrist. Das bedeutet bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann sechs statt drei Monate, wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in seiner Wohnung neun statt sechs Monate, und wohnt der Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung, gelten zwölf statt neun Monate Kündigungsfrist.

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Was passiert, wenn der Mieter früher auszieht?

Ist der Mietvertrag gekündigt, kommt es oft vor, dass die Mieter noch vor Ablauf des Mietvertrags die Wohnung verlassen. In diesem Fall müssen Mieter wie Vermieter aber darauf achten, nicht gegen das Mietrecht zu verstoßen:

Was hat der Mieter bei vorzeitigem Auszug zu beachten?

• Der Mieter muss, auch wenn er Monate vor Ende des Mietvertrags aus der Wohnung auszieht, die Miete weiterbezahlen. Auch die Nebenkosten werden für den Zeitraum weitergeführt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Vermieter die fehlenden Mieteinnahmen mit der hinterlegten Kaution verrechnen.
• Es ist üblich, die Schlüssel zum Ende des Mietvertrags während der Wohnungsübergabe zu übergeben. Dann wird zeitgleich ein Wohnungsübergabeprotokoll geführt. Zieht der Mieter aus und übergibt die Schlüssel nicht, kann der Vermieter mithilfe eines Schlüsseldiensts die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages öffnen und die Schließanlage tauschen lassen. Die Kosten kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen und im Zweifel mit der Kaution verrechnen.

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Worauf muss der Vermieter bei vorzeitigem Auszug achten?

Hat der Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, darf der Vermieter sie trotzdem ohne Erlaubnis noch nicht betreten. Erst nach Ablauf des Mietvertrages, wenn sichergestellt ist, dass der Mieter wirklich nicht mehr darin wohnt, kann der Vermieter sie betreten. Etwaige Sanierungen können also nicht schon zuvor begonnen werden. Wurde aufgrund des vorzeitigen Auszugs kein Übergabeprotokoll geführt, kann der Vermieter im Beisein eines Zeugen die Wohnung besichtigen und Kosten für festgestellte Mängel daraufhin geltend machen.

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Wann können Mieter einer Kündigung widersprechen?

Mieter können der Kündigung eines Vermieters widersprechen. Die Kündigung muss aber eine sogenannte Härte darstellen, „die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574, BGB).“

Dieser Fall tritt ein, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Oder wenn gesundheitliche einen Umzug unmöglich machen.

Beispiele dafür können sein:

• fortgeschrittene Schwangerschaft
• schwere Krankheit oder Invalidität
• enge Verwurzelung der Mieterin Verbindung mit hohem Lebensalter
• Schuldkind kurz vor Abschluss in Verbindung mit unmöglichem Schulwechsel
• hohe Examensbelastung
• Selbstmordgefahr

Wichtig ist, dass der Widerspruch der Kündigung fristgerecht eingereicht werden muss. Dafür haben Mieter laut Mietrecht maximal zwei Monate Zeit. Im Widerspruch sollte der vorliegende Härtefall dargestellt werden.

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Beidseitiger Kündigungsverzicht

Im Mietvertrag kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden. Bei Formularmietverträgen darf dieser bis zu vier Jahre lang dauern. In der Praxis bedeutet das, dass ab Unterzeichnung des Mietvertrags für einen Zeitraum von vier Jahren weder der Mieter noch der Vermieter kündigen kann. Individuell kann ein noch längerer Kündigungsverzicht vereinbart werden. In einem Urteil erachtete der Bundesgerichtshof auch eine fünfjährige Frist für unbedenklich (Az.: VIII ZR 81/03). Besonders üblich ist die Vereinbarung bei Staffelmietverträgen. In diesen Fällen gelten die gleichen Regelungen wie bei anderen Mietverträgen auch.

Qualifizierter Zeitmietvertrag

Eine andere Möglichkeit, eine Kündigung in einem bestimmten Zeitraum auszuschließen, sind qualifizierte Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht. Dabei vereinbaren Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis nach Ablauf einer bestimmten Zeit nicht weiterzuführen. Für die Zeit, in der das Mietverhältnis läuft, kann ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht sind allerdings nur in qualifizierter Form zulässig. Das bedeutet, dass der Vermieter schon im Mietvertrag angeben muss, warum das Mietverhältnis nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums nicht weitergeführt werden soll. Ein solcher Grund kann beispielsweise ein späterer Eigenbedarf oder der geplante Abriss oder Umbau der Wohnung sein. Ein fehlender oder vorgeschobener Befristungsgrund bedeutet, dass die Befristung des Mietvertrags unwirksam ist – der Vertrag gilt damit als unbefristet und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

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Wann kann der Vermieter frühestens kündigen?

Kann Vermieter vor Mietbeginn kündigen?

Kann der Vermieter mich einfach rausschmeißen?