Was bedeutet es wenn ein Haus zwangsversteigert wird?

Zwangsversteigerung verhindern: Wenn der Verlust des Eigenheims droht

Jobverlust, der Tod des Hauptverdieners oder einfach nur finanziell verhoben: Wer finanziell in die Bredouille gerät, sollte schnell handeln – denn sonst droht schlimmstenfalls der Verlust des Eigenheims. Erfahre, wie du eine Zwangsversteigerung verhindern kannst und wann es sinnvoll ist, möglichst frühzeitig einen Verkauf der Immobilie anzustrengen.

Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

In den meisten Fällen geraten Immobilien in die Zwangsversteigerung, weil Bankschulden nicht mehr bedient werden. Ehescheidung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit sind häufige Gründe dafür, dass Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können.

In der Regel sind das die Etappen bis zur Zwangsversteigerung:

1.    Sind die Raten für den Immobilienkredit nachhaltig im Verzug, wird die Bank eine Kündigung des Kredits androhen.
2.    Die Bank wird dann einen Termin zur Rückführung der Verbindlichkeiten einräumen, bei dem aber dann der gesamte noch offenen Kreditbetrag fällig gestellt wird.
3.    Können sich Immobilieneigentümer und Bank nicht einigen, wird die Bank die Vollstreckung der offenen Forderungen im Zuge einer Zwangsversteigerung beantragen.

Zwangsversteigerung verhindern: So gewinnst du Zeit

Spätestens, wenn die Bank mit der Kündigung des Darlehens droht, sollte schnell gehandelt werden – bevor die Bank ein Zwangsversteigerungsverfahren einleitet.

1. Mit der Bank verhandeln

Oft können Verhandlungen mit der Bank das Schlimmste verhindern. Folgende Optionen sind in vielen Fällen Erfolg versprechend:

Tilgung verringern oder aussetzen

Insbesondere dann, wenn der finanzielle Engpass vorübergehend ist, kann eine Senkung der monatlich zu zahlenden Rate Entlastung bringen und den Immobilienverlust unter Umständen verhindern. Weil der Zinssatz fix ist, kann aber nur die Tilgung verringert oder ausgesetzt werden.

Zwar ist keine Bank verpflichtet, sich auf einen solchen Deal einzulassen. Da Zwangsversteigerungsverfahren aber in der Regel auch für die Bank kein gutes Geschäft sind, stehen die Chancen für einen solchen Deal gut, wenn dadurch die Zahlungsfähigkeit des Kunden gesichert wird. Für letzteren ergibt sich allerdings langfristig eine negative Konsequenz: Es dauert später länger, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

Beispiel für eine Tilgungsaussetzung:

Familie M. hat vor Jahren ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von vier Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent abgeschlossen. Heute besteht noch eine Restschuld in Höhe von knapp 244.000 Euro. Die Monatsrate beläuft sich immer auf 1.500 Euro. Der Zinsanteil beträgt nach acht Jahren rund 790 Euro, der Tilgungsanteil rund 710 Euro. Letzterer wäre bei einer vorübergehenden Aussetzung der Tilgung nicht zu zahlen: Die finanzielle Belastung sinkt. Nachteil: Die Restschuld sinkt nicht.

Raten stunden

In manchen Fällen lassen sich Banken auch auf eine vorübergehende Stundung der Raten ein, zeitlich befristet wird dann weder Zins noch Tilgung gezahlt. Das bringt kurzfristig finanzielle Entlastung, ist aber keine langfristige Option. Denn die Schuldenlast steigt kontinuierlich. Banken dürften sich auf diese Option grundsätzlich nur dann einlassen, wenn der Engpass ein absehbares Ende haben wird.

Umschulden

Bei vielen Darlehen, die vor einigen Jahren aufgenommen wurden, endet in absehbarer Zeit die Zinsbindungsfrist. Weil die Zinsen heute viel niedriger sind als noch vor einigen Jahren, ist die Anschlussfinanzierung dann oft bedeutend günstiger. Läuft die Zinsbindung erst in einigen Jahren aus, kann man sich die heute günstigen Zinsen unter Umständen mit einem Forward-Darlehen sichern.

Allerdings: Wer finanziell notleidend ist, hat gegenüber der Bank meist keine gute Verhandlungsposition. Andererseits möchte die Bank Zwangsversteigerungen verhindern. Für eine Umschuldung sind in der Regel intensive Verhandlungen mit der Bank und eine positive Prognose nötig.

Die aktuell steigenden Zinsen können schnell zum Problem werden, wenn die Zinsbindung ausläuft und für die Anschlussfinanzierung  höhere Zinsen fällig werden. Betroffene sollten deshalb frühzeitig mit der Bank sprechen oder versuchen, bei einer anderen Bank eine günstigere Anschlussfinanzierung zu bekommen. Auch eine künftig geringere Tilgung kann dazu beitragen, dass die monatliche Rate bezahlbar bleibt, sie sorgt aber auch für eine längere Restlaufzeit des Darlehens.

2. Teilweise Vermietung

Ist noch ein Zimmer frei? Dann kann dieses vermietet werden, zum Beispiel an einen Wochenendheimfahrer oder einen Studenten. Das bringt nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch eine Senkung der Nebenkosten. Denn der Mieter muss sich anteilig an diesen beteiligen.

3. Verkauf von Wertgegenständen

In den meisten Haushalten befinden sich Gegenstände, die noch einen Wert haben, die man aber nicht unbedingt braucht. Von diesen sollte man sich trennen, wenn sie verzichtbar sind, auch wenn das aus sentimentalen Gründen schmerzen mag.

4. Lebenshaltungskosten verringern

Eine Bestandsaufnahme aller regelmäßigen Ausgaben zeigt oft, dass ein enormes Einsparpotenzial vorhanden ist. Tipps, wie sich die Lebenshaltungskosten verringern lassen:

1.    Versicherungspolicen überprüfen: Welche Police ist wirklich essenziell? Gibt es günstigere Anbieter? Soll die Lebensversicherung besser gekündigt oder gestundet werden?

2.    Entertainment: Prime, iTunes oder Netflix sind feine Angebote, verursachen aber monatliche Kosten. Tipp: Auch öffentliche Bibliotheken haben DVDs und BlueRay-Discs.

3.    Energiekosten verringern – hier gibt es mehrere Ansatzpunkte: Alternative Gas- oder Stromanbieter sind oft viel günstiger als der Grundversorger vor Ort. Aber auch der Verbrauch an sich kann gesenkt werden: Stoß-, statt Kipplüften, Elektrogeräte ausschalten statt Standby, Wäsche bei möglichst niedriger Temperatur waschen.

4.    Telekommunikation: Wer sein altes Handy behält und bei einem günstigen Anbieter einen Mobilfunkvertrag abschließt, zahlt oft nur einen Bruchteil im Vergleich zu einem Vertrag mit neuem Handy.

5.    Auf Schnickschnack verzichten: Brauche ich das wirklich? – sollte die Frage beim Einkauf immer heißen. Besser: Die spontanen Konsumwünsche notieren und ein paar Nächte drüber schlafen. Übrigens: Vollgestopfte Briefkästen beweisen, dass es Sonderangebote wie Sand am Meer gibt. Man verpasst in der Regel also nichts, wenn man auf ein vermeintliches Schnäppchen verzichtet.

6.    Mobilitätskosten senken: Öffentliche Verkehrsmittel sind in der Summe meist deutlich günstiger als das eigene Auto. Wenn letzteres unverzichtbar ist: Fahrgemeinschaften bilden!

5. Freihändiger Verkauf

Ist die Immobilie aber trotz großer Bemühungen nicht zu retten, sollten Eigentümer sie freihändig verkaufen, bevor ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird. Das bringt oft einen höheren Erlös. Zudem fallen bei der Zwangsversteigerung auch Kosten an – so ist nicht immer sichergestellt, dass der ehemalige Hausbesitzer nach der Versteigerung entschuldet ist.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Lässt sich der Verkauf der Immobilie nicht verhindern, so hilft es, den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln. Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und vielen Städten  sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Was tun, wenn das Zwangsversteigerungsverfahren bereits eingeleitet ist?

Beantragt die Bank eine Zwangsversteigerung, ordnet das zuständige Amtsgericht diese nach eingehender Prüfung an. Der Schuldner erhält eine Rechtsbelehrung, in der er über die Möglichkeit informiert wird, binnen einer Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen (§ 30 Zwangsversteigerungsgesetz).

Das Gericht hört daraufhin sowohl den Schuldner als auch den Gläubiger und entscheidet darüber, ob das Verfahren einstweilig eingestellt wird. Das kann für den Schuldner dann erfolgreich sein, wenn er glaubhaft machen kann, dass er binnen sechs Monaten die fälligen Forderungen ablösen kann.

Empfehlenswert ist es, in diesem Stadium einen Rechtsanwalt zur Seite zu haben, der mit der Bank verhandelt – dies kann die Chancen erhöhen, dass es zu einer Einigung kommt. Sinnvoll ist das insbesondere dann, wenn der Bank gegenüber glaubhaft gemacht werden kann, dass der Grund für den Zahlungsausfall – etwa Krankheit oder vorübergehende Arbeitslosigkeit – weggefallen ist oder bald wegfällt.

Eine Zwangsversteigerung verhindern ist nicht unmöglich. Schuldner sollten in finanziellen Notlagen allerdings schnell handeln und Gegenmaßnahmen einleiten, da sie nach einer Zwangsversteigerung finanziell meist schlecht aussehen. Oft sind nach Verlust des Hauses nicht einmal alle Schulden gedeckt. Deshalb steht der Schuldner mit einem freihändigen Verkauf meist besser da.

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