Wie viel ist ein Hektar Wiese wert?

Preise für Acker und Grünland

© imago/Steinach Das Angebot an Agrarland zum Verkauf ist drastisch zurückgegangen.

Hans Dreier

Die Preise für Acker- und Grünland haben ihren Höhepunkt offenbar erreicht. Nach einem Rückgang um zwei Prozent im Vorjahr ging es im Jahr 2020 nur um ein halbes Prozent nach oben. Das Hektar kostete im Schnitt 63.986 Euro.

Die Jahre mit zweistelligen Preissteigerungen bei landwirtschaftlichen Nutzflächen sind offenbar vorbei. Nach einem Rückgang um 2 % im Jahr 2019 konnten sich die Preise im Jahr 2020 gerade noch fangen, in Niederbayern gab es allerdings unerwartet hohe Einbußen.

Wie das Bayerische Landesamt für Statistik mitteilt, meldeten die Finanz­ämter im Jahr 2020 den Verkauf von 4.566 landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 410 Mio. € (Vorjahr: 533 Mio. €). Dabei bekamen 6.407 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich weniger als im Jahr 2017 (8.388 ha).

Obwohl das Flächenangebot drastisch gesunken ist, konnten die Verkäufer nur minimal höhere Preise durchsetzen. Im bayerischen Durchschnitt stiegen die Preise für Acker und Grünland von 63.649 € auf 63.986 €, das ist ein Anstieg von 0,5 %.

Bezogen auf die Ertragsmesszahl (EMZ) betrug der Preis 1.428 € je 100 EMZ (im Vorjahr 1.445 €). Das sind 17 € oder 1,2 % weniger als im Vorjahr.

Entwicklung der Bodenpreise in Bayern

Bayern zeigt große regionale Unterschiede

Bei der Entwicklung der Bodenpreise zeigen sich jedoch ausgeprägte regionale Unterschiede. In Oberbayern stieg der Preis um 4.913 € auf 112.118 €. Nach zwei Jahren Anstieg in Folge liegt der Preis aber immer noch unter dem Höchstwert von 116.463 € aus dem Jahr 2017.

In den einzelnen Landkreisen waren jedoch extrem gegenläufige Tendenzen zu beobachten. Während in Berchtesgaden, Bad Tölz, Dachau, Eichstätt, Landsberg und Traunstein die Preise stark stiegen, vermelden die Landkreise Ebersberg, Mühldorf und Weilheim-Schongau starke Preisrückgänge.

Die Bodenpreise in Bayern driften immer weiter auseinander, nirgendwo sonst gibt es eine solche Spreizung. Für den Durchschnittspreis in Oberbayern in Höhe von 112.118 € je ha bekommt ein Käufer in Ober- oder Unterfranken die vierfache Fläche. Für 1 ha im Landkreis Altötting kann man 10 ha im Landkreis Bad Kissingen erwerben.

Preissturz in Niederbayern

Während die anderen Regierungsbezirke stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, kam es in Niederbayern zu einem regelrechten Preissturz. Das Hektar kostete dort im Schnitt 100.298 €, das sind 14.405 € oder 12,6 % weniger als ein Jahr zuvor.

Den größten Einbruch verzeichnet dabei der Landkreis Straubing-Bogen mit einem Rückgang um 38 % von 134.723 € auf 83.846 €. Der Rückgang ist umso bemerkenswerter, weil die verkaufte Fläche mit 49,1 ha deutlich kleiner war als im Vorjahr (143,9 ha). Erklärbar wäre dieser Preisrückgang dadurch, dass die geringe Verkaufsfläche zu einem großen Teil aus Grünland bestand und nur wenig Ackerland zum Verkauf kam. Im nächsten Jahr wird sich zeigen, ob das ein einmaliger Ausreißer war.

Die Preisführerschaft in Niederbayern hat mit 156.527 €/ha jetzt der Landkreis Deggendorf, gefolgt von Dingolfing-Landau (142.633 €/ha). Der Landkreis Landshut musste ebenfalls Federn lassen, hier sank der Preis von 157.795 auf 142.084 €/ha). Von allen niederbayerischen Landkreisen wechselten in Passau mit verkauften 192,7 ha die meisten Flächen den Besitzer.

Im Gegensatz zu Niederbayern legten die Preise in der Oberpfalz noch einmal den Vorwärtsgang ein. Im Schnitt stiegen die Preise um 3.564 €/ha auf 56.993 €, das entspricht einem Plus von fast 7 %. Nur in Amberg-Sulzbach und Neumarkt ist ein kleiner Rückgang zu verzeichnen. Die restlichen Landkreise können alle einen kräftigen Preiszuwachs vermelden. Spitzenreiter ist weiterhin der Landkreis Regensburg mit 101.350 €/ha (Vorjahr 95.247 €/ha). Dort wurden mit 163,8 ha interessanterweise auch deutlich weniger Flächen verkauft als im Vorjahr (245,5 ha).

Unterfranken ist Schlusslicht beim Preis

Oberfranken vermeldet nach einem heftigen Preisrückgang um 16 % im Vorjahr für 2020 ein nahezu unverändertes Preisniveau. Für 1 ha Agrarland wurden hier 24.738 €/ha (Vorjahr 24.415 €/ha) gezahlt. Im Landkreis Wunsiedel haben sich die Preise nach einem starken Rückschlag wieder leicht auf 29.168 €/ha erhöht. Nach unten ging es dagegen in den Landkreisen Kronach, Kulmbach und Lichtenfels. Beim Flächenumsatz war der Landkreis Hof mit 220,5 ha erneut Spitzenreiter.

In Mittelfranken wurden im Jahr 2020 nur sehr wenig Agrarflächen verkauft: Im gesamten Regierungsbezirk wechselten nur 219,6 ha den Besitzer, im Vorjahr waren es noch 674 ha. Aufgrund des geringen Angebots konnten die Preise deutlich um 5.149 €/ha auf 46.274 €/ha zulegen, das entspricht einem Anstieg um über 12 %. Besonders krass war der Flächenrückgang im Landkreis Ansbach auf 11,9 ha, während im Vorjahr noch 240 ha verkauft wurden.

Unterfranken, das seit jeher Schlusslicht in der Preisstatistik ist, konnte preislich ebenfalls um 5.195 €/ha aufholen, bei der niedrigen Ausgangsbasis von 24.654 €/ha entspricht das aber einem satten Anstieg um 21 %. Die meisten Flächen wechselten im Landkreis Würzburg den Eigentümer (229,5 ha) dort wurde mit 55 416 €/ha auch der höchste Preis im Bezirk erzielt.

Leicht zulegen konnten die Preise auch im Regierungsbezirk Schwaben. Dort ging es um 2.697 €/ha rauf auf 73.426 €/ha. Besonders groß waren die Preissprünge in Aichach-Friedberg und Neu-Ulm. Einen größeren Preisrückgang gab es in den Landkreisen Augsburg und Oberallgäu.

Bodengüte hat Einfluss auf den Preis

Einen wesentlichen Einfluss auf die Preisbildung hat die Bodengüte. Als Maßstab für die natürliche Bodenfruchtbarkeit wird dabei die sogenannte Ertragsmesszahl aus der landwirtschaftlichen Einheitsbewertung herangezogen. Gliedert man alle Verkaufsfälle des Jahres nach der Ertragsmess­zahl in 100/ha Fläche, ergibt sich für das Jahr 2020 folgende Verteilung:

Auffallend ist hier, dass die Preise zwischen 30 und 60 EMZ-Punkten im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen sind, darunter und darüber jedoch nachgegeben haben. Beispielsweise wurden für Böden über der 60er-Marke im Vorjahr noch 114.600 €/ha gezahlt.

Flächengröße zählt mit

Neben der Bodengüte spielt auch die Größe der jeweils veräußerten Fläche eine große Rolle. In der Regel werden für größere Flächen auch höhere Hek­tarpreise bezahlt. Die Käufer sind offenbar bereit, für große Flächen, die sich mit modernen Maschinen effektiv bewirtschaften lassen, einen Aufpreis zu bezahlen.
Für Flächen unter 1 ha, die von Landwirten meist zur Arrondierung erworben werden, zahlen die Käufer oft Liebhaberpreise. Für das Jahr 2020 ergibt sich folgende Verteilung:

In Bayern werden vor allem kleinere Flächen verkauft. Bei über der Hälfte der Verkaufsfälle geht es um Flächen unter 1 ha. Ihr Anteil an der verkauften Fläche beträgt jedoch nur knapp 20 %. Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf:

So kommen die Preise zustande

Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke beruhen auf den Meldungen der Finanzämter an das Bayerische Landesamt für Statistik. In die Statistik werden nur landwirtschaftlich genutzte Flächen von mehr als 0,1 ha einbezogen, von denen angenommen werden kann, dass sie auch nach dem Verkauf landwirtschaftlich genutzt werden.

Bei den Flächen handelt es sich fast ausschließlich um Acker- und Grünland. Gartenbau und Sonderkulturen sind nicht berücksichtigt.

So schnitten die Bundesländer beim Bodenpreis 2020 ab

Bayern nimmt die Spitze bei den Bodenpreisen ein.

Bodenpreise der Bundesländer 2020

So schnitten die Bundesländer beim Bodenpreis 2019 ab

Nach dem seit Jahren anhaltenden Rückgang hat sich die verkaufte Fläche an Acker- und Grünland in Deutschland im Jahr 2019 stabilisiert. Wie aus dem betreffenden Fachbericht des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervorgeht, wechselten 2019 – ohne die Stadtstaaten – insgesamt 84.831 ha an Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) den Eigentümer; das waren 1018 ha mehr als im Jahr zuvor.

Maßgeblich für den höheren Verkaufs­umfang war die Entwicklung in Westdeutschland, wo die Verkäufe um 1997 ha gestiegen sind. In Ostdeutschland ist dagegen ein Rückgang um 919 ha zu verzeichnen. Dennoch wurden 2019 in Ostdeutschland mit 45.843 ha insgesamt wieder mehr Flächen verkauft als in Westdeutschland (38.988 ha). Das entspricht einem Anteil von 54 % in den neuen Ländern und 46 % im früheren Bundesgebiet.

Laut Destatis wurden 2019 in Westdeutschland im flächengewogenen Durchschnitt 38.396 €/ha gezahlt; in Ostdeutschland 16.270 €/ha. Für Deutschland insgesamt errechnet sich ein Durchschnitts­preis von 26.439 €/ha (Vorjahr: 25.485 €/ha).

Auf den höchsten Kaufwert je Hektar kam wieder Bayern (63.649 €), gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit 53.948 €. Das Schlusslicht bildet das Saarland, wo der Hektar landwirtschaftliche Fläche für durchschnittlich 9.799 € veräußert wurde. Leichte Rückgänge bei den Kaufwerten gab es in Bayern, Baden-Württemberg und Hessen.

So schnitten die Bundesländer beim Bodenpreise 2018 ab

Nach dem deutlichen Rückgang im Jahr 2016 hat sich in Deutschland 2018 die verkaufte Fläche an Acker- und Grünland weiter verringert. Wie aus dem betreffenden Fachbericht des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervorgeht, wechselten 2018 – ohne die Stadtstaaten – insgesamt 83.813 ha an Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) den Eigentümer; das waren 3527 ha weniger als im Jahr zuvor. Maßgeblich für den deutlich kleineren Verkaufsumfang war die Entwicklung in Ostdeutschland, wo die Verkäufe um 3.237 ha zurückgingen.

Deutliche Bewegung gab es erneut auch bei den Kaufwerten. Laut Destatis wurden 2018 in Westdeutschland im flächengewogenen Durchschnitt 37.846 €/ha gezahlt; im Vergleich zum Vorjahr war das ein Plus von knapp 7 %.

In den neuen Bundesländern sind die Preise dagegen nur minimal um 94 €/ha auf 15.720 €/ha gestiegen. Für Deutschland insgesamt errechnet sich ein Durchschnittspreis von 25.485 €/ha (Vorjahr: 24.064 €/ha).

Auf den höchsten Kaufwert je Hektar kam wieder Bayern (64.909 €), gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit 53.067 €. Das Schlusslicht bildet das Saarland, wo der Hektar für durchschnittlich 9.706 € veräußert wurde. Leichte Rückgänge bei den Kaufwerten gab es in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern.

So schnitten die Bundesländer beim Bodenpreise 2017 ab

Im Jahr 2017 meldeten die Finanzämter den Verkauf von 5557 landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 466,9 Mio. € (Vorjahr: 331 Mio. €) an das Bayerische Landesamt für Statistik. Dabei bekamen 7672 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich weniger als im Jahr 2016 (8391 ha).

Kaufpreise sind nur bedingt vergleichbar

Die Statistiker bezeichnen die von ihnen erfassten Agrarflächen deshalb als Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung, kurz FdlN. Sie weisen darauf hin, dass die durchschnittlichen Kaufwerte für einen regionalen und besonders für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt aussagekräftig sind. Zwar handelt es sich um eine Total­erhebung, die statistische Masse, aus der die Kaufwerte ermittelt werden, setze sich aber aus völlig andersgearteten Einzelfällen zusammen.

Beispiel: Aus den Notarverträgen geht nicht hervor, ob eine Fläche als Acker- oder Grünland genutzt wird. Beim Erfassen kann die Nutzung deshalb nicht berücksichtigt werden. Für Ackerland werden jedoch höhere Preise bezahlt. Ist in einem Jahr der Anteil des Ackerlandes an der Verkaufsfläche größer als im Vorjahr, kann sich allein dadurch eine Preis­änderung ergeben.

Ertragsmesszahl und Ackerzahl

Die Ertragsmesszahl (EMZ) drückt die natürliche Ertragsfähigkeit einer bodengeschätzten Fläche aus. Sie ist das Produkt einer Fläche in Ar (100 m²) und der Acker- oder Grünlandzahl (Wertzahlen).

Bestehen innerhalb einer Fläche mehrere Teilflächen mit verschiedenen Acker- oder Grünlandzahlen, bildet die Summe der Produkte der einzelnen Teilflächen in Ar und der jeweiligen Wertzahl die Ertragsmess­zahl der gesamten Fläche.

Beispiel:

• Flächeninhalt: 2000 m² = 20 Ar
• Ackerzahl: 32 Punkte
• EMZ = 640 (32 ∙ 20)

Berechnung der Ertrags­messzahl:

• Acker-/Grünlandzahl mal Fläche in m² geteilt durch 100,
• oder Ackerzahl mal Fläche in Ar.

Beispiel:
Eine Fläche von 11.300 m² wurde bei der Bodenschätzung eingestuft als: L II b2 50/44 (Daten stehen im Grundbuchauszug). Die Ackerzahl 44 mal 11.300 m² geteilt durch 100 ergibt einen EMZ-Wert von 4972.

Aus dieser Ertragsmesszahl für die Gesamtfläche kann wie folgt auf 1 ha zurückgerechnet werden:
4972 Gesamt-EMZ : 1,13 ha = 4400 EMZ je ha.

Wurde für ein Grundstück mit einer Größe von 2 ha sowie einer Gesamt-EMZ von 8.000 ein Kaufpreis von 100.000 € erzielt, lässt sich daraus der Preis je 100 EMZ wie folgt berechnen:
100 000 € : 80 = 1250 € je 100 EMZ.
Diese Preise in Euro je 100 EMZ (= Preis für 1 Bodenpunkt) sind im Wochenblatt ausgewiesen.

Für ein Vergleichsgrundstück, das eine Ertragsmesszahl von insgesamt 12.000 hat, lässt sich folgender Vergleichspreis errechnen:
1.250 € je 100 EMZ x 120 = 150.000 € für das gesamte Grundstück.
Ist dieses Grundstück 3,5 ha groß, ergibt sich für den Hektarvergleichspreis ein Wert von 150.000 € : 3,5 ha =
42.857 €/ha.