Wann kann ich eine eigengenutzte Immobilie steuerfrei verkaufen?

Ein Immobilienverkauf ist normalerweise ein privates Veräußerungsgeschäft und unterliegt nur in Ausnahmefällen der Spekulationssteuer. Sobald jemand aber mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, überschreitet er mit dem Verkauf des vierten Objekts den Bereich der privaten Vermögensverwaltung und begründet aus Sicht des Fiskus einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Konsequenz besteht darin, dass die Verkaufserlöse nicht nur der Einkommensteuer (Spekulationssteuer), sondern auch der Gewerbesteuer unterliegen. Die anfänglich benannte Zehnjahresfrist spielt insoweit keine Rolle. Vorsicht ist auch geboten, wenn eine Immobilie (z.B. Bürogebäude) zum Betriebsvermögen gehört und verkauft werden soll. Auch dann ergeben sich abweichende steuerliche Ansätze.

Steueranfall bei Erbschaft: Welches Gesetz gilt?

Gehört ein Grundstück oder eine Immobilie zum Nachlass, kann für den Erben zunächst Erbschaftssteuer anfallen, wenn er die Immobilie nicht selbst nutzt und der Verkehrswert seinen persönlichen Freibetrag überschreitet (Ehegatte: 500.000 €; Kind: 400.000 €). Spekulationssteuer wird erst dann zum Thema, wenn der Erbe die Immobilie verkauft. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz, ist der Verkauf durch den Erben steuerfrei. War die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen, ist ein eventueller Verkaufsgewinn der Spekulationssteuer und damit der Einkommensteuer zu unterwerfen, falls der Erblasser die Immobilie nicht selbst bewohnt hatte. In diesen Fällen kommt es in der Person des Erben zur Doppelbelastung mit Einkommens- und Erbschaftssteuer. Für diesen Fall gewährt § 35b EstG eine Steuerermäßigung. Der Verkäufer kann diese Steuerermäßigung beantragen, indem er in Zeile 79 des Mantelbogens zur Einkommensteuererklärung ein Kreuz setzt und in einem formlosen Anschreiben den Sachverhalt erläutert. Ein besonderes Formular gibt es dafür nicht.

Übernimmt der Erbe in einer Erbengemeinschaft den Anteil der Miterben und zahlt diese aus, beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Abfindungszahlung neu zu laufen. Will er die Immobilie weniger als zehn Jahre nach der Auflösung der Erbengemeinschaft verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn als Spekulationsgewinn einkommensteuerpflichtig. Sein Anteil am Erbe ist dabei abzuziehen. Spezielle Regelungen gibt es auch für den Fall, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkauft. Die steuerliche Betrachtung beim Immobilienverkauf ist vielfältig. Wir von immoeinfach geben Ihnen gern Anregungen, die abschließenden Details sollten Sie aber immer mit Ihrem Steuerberater verbindlich klären.

Nicht nur beim Kauf, auch beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken können Steuern anfallen. Dabei spielt unter anderem sowohl die sogenannte Spekulationsfrist, als auch die Drei-Objekt-Grenze eine Rolle. Doch was hat es mit diesen Regelungen auf sich und welche Möglichkeiten gibt es, die Steuerlast beim Hausverkauf auf legale Weise zu umgehen bzw. zu reduzieren?

Inhaltsverzeichnis:

• Spekulationsfrist und potentieller Gewinn beim Immobilienverkauf
• Bei Eigennutzung ist der Hausverkauf immer steuerfrei
• Wird Spekulationssteuer beim Hausverkauf fällig?
• Spekulationssteuer bei Erbe oder Schenkung
• Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf
• Steuer beim Verkauf mehrerer Immobilien
• Tipps zum Steuern sparen beim Hausverkauf

Spekulationsfrist und potentieller Gewinn beim Immobilienverkauf

Ob eine Spekulationssteuer beim privaten Hausverkauf fällig wird, ist zum einen abhängig davon, wie lange sich die jeweilige Immobilie im Besitz des Verkäufers befand. Wird die bei Immobilien allgemein gültige Frist von zehn Jahren unterschritten, müssen die Gewinne aus dem Verkauf eventuell versteuert werden. Das bedeutet: Liegen zwischen dem Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Zum anderen ist der Hausverkauf ebenso steuerfrei, wenn dabei kein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wurde.

Das bedeutet: Wird beispielsweise ein Haus für 400.000 Euro erworben und nur sechs Jahre später für ebenfalls 400.000 Euro verkauft, dann muss der Verkäufer keine Spekulationssteuer zahlen.

Faustregel zu Steuern beim Hausverkauf

Als Faustregel zur Steuer beim Hausverkauf gilt: Nur Gewinne müssen versteuert werden. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie zudem mehr als zehn Jahre, dann muss der erzielte Gewinn nicht versteuert werden.

Bei Eigennutzung ist der Hausverkauf immer steuerfrei

Die erste Ausnahme von der Spekulationsfrist: Selbst genutzter Wohnraum kann fristunabhängig ohne Steuerlast von Privat verkauft werden. Das bedeutet im Detail: Wenn der Verkäufer einer Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selber darin gewohnt hat, dann muss er den Verkaufsgewinn nicht versteuern.

Andererseits bedeutet das aber auch: Wer ein Haus verkauft, dessen Wohnräume vermietet sind, der muss den potentiellen Gewinn durch den Hausverkauf vor Ablauf der beschriebenen Zehn-Jahres-Frist ohne Ausnahme versteuern. Daraus lässt sich schlussfolgern: Wenn Sie planen, eine vermietete Immobilie mit Gewinn zu verkaufen, dann empfiehlt es sich, die Spekulationsfrist nach Möglichkeit abzuwarten.

Wird Spekulationssteuer beim Hausverkauf fällig?

Spekulationssteuer bei Erbe oder Schenkung

Privatpersonen, die eine geerbte oder eine geschenkte Immobilie verkaufen möchten, zahlen unter Umständen ebenfalls die Spekulationssteuer. Dabei greift allerdings eine Besonderheit: Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Tag des Erbes oder der Schenkung, sondern bereits mit dem Datum des ursprünglichen Kaufes. Besaß also der Erblasser oder Schenker die Immobilie länger als zehn Jahre, kann diese verkauft werden, ohne den Gewinn versteuern zu müssen.

Daraus ergeben sich besondere Möglichkeiten zum steuerfreien Hausverkauf innerhalb der Familie: Häuser, Wohnungen oder Grundstücke können auf Kinder oder Ehepartner überschrieben werden. Diese haben die Immobilie somit nicht gekauft, sondern geschenkt bekommen, wodurch die Spekulationsfrist seit dem Tag des Kaufs ununterbrochen weiterläuft.

Allerdings sollte sich vor einer Schenkung über die Freibeträge der Schenkungssteuer informiert werden – bei Schenkungen an Ehepartner bis 500.000 Euro, an Kinder bis 400.000 Euro. Somit wäre individuell abzuwägen, welche Vorgehensweise günstiger ist und ob sich die Zahlung einer Schenkungssteuer anstatt der Spekulationssteuer beim Hausverkauf überhaupt rentiert. Unverzichtbar auch im Zuge einer Veräußerung nach Erbe oder Schenkung: Der Verkäufer sollte die Immobilie bewerten lassen,  um den tatsächlichen Wert exakt einschätzen zu können.

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Zum Thema Steuern beim Hausverkauf ist in erster Linie die Spekulationssteuer relevant. Wie beschrieben, wird sie beim Verkauf fremdgenutzter Objekte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist fällig.

• die Höhe der Spekulationssteuer ist von zwei Aspekten abhängig: Veräußerungsgewinn und persönlicher Einkommenssteuersatz des Verkäufers
• Einkommenssteuersatz steht individuell fest (bei Besser- und Spitzenverdiener handelt es sich um etwa 42 %, bei Personen ohne Einkommen um nur wenige %)
• Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zzgl. in Anspruch genommene Abschreibungen
• Verkäufer können Ausgaben, z. B. Verkäuferprovision, aber auch Kosten für notwendige Renovierungen, steuerlich geltend machen

Steuern beim Hausverkauf - eine Beispielrechnung

Folgendes Beispiel verdeutlicht die Steuerlast beim Verkauf einer Immobilie: Gehen wir davon aus, dass eine Wohnung als Kapitalanlage für 355.000 Euro erworben, vermietet und fünf Jahre später für 375.000 Euro weiterverkauft wird. Der Gewinn liegt zunächst bei 20.000 Euro. In den drei Jahren des Wohnungsbesitzes wurden allerdings die Kreditkosten für die Anschaffung von der Steuer abgeschrieben und damit 7.000 Euro gespart – so erhöht sich der Gewinn auf 27.000 Euro.

Im Gegenzug hat der Immobilienverkäufer jedoch Anschaffungskosten von 10.000 Euro zu verzeichnen. Damit ergibt sich aus dem Verkaufspreis zuzüglich Steuerersparnis, abzüglich Anschaffungskosten ein Veräußerungsgewinn von 17.000 Euro. Bei einem Einkommenssteuersatz von beispielsweise 42 % liegt die Spekulationssteuer bei 7.140 Euro.

Steuer beim Verkauf mehrerer Immobilien

Eine weitere Ausnahme von der zehnjährigen Spekulationsfrist: Werden mindestens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt der Verkäufer in den Augen des Finanzamts als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall werden ohne Ausnahme bei jedem Immobilienverkauf Steuern fällig. Diese Regelung klingt für Privatpersonen im ersten Moment weniger relevant – allerdings tritt sie auch ein, wenn z. B. ein Mehrfamilienhaus erworben und anschließend einzelne Wohnungen daraus verkauft werden.

Die Steuern beim Hausverkauf für Gewerbetreibende betreffen nicht nur die Spekulationssteuer: Hier werden zum einen die Gewerbesteuer und zum anderen die Umsatzsteuer fällig:

• Gewerbesteuer: entspricht dem Veräußerungsgewinn multipliziert mit einer Steuermesszahl von 3,5 % und dem von der jeweiligen Kommune festgelegten Hebesatz 
• Umsatzsteuer bzw. Mehrwertsteuer: entspricht 19 %

Umsatzsteuer

Diese zahlt zwar der Käufer einer Immobilie – indirekt muss jedoch auch der Verkäufer deutlich draufzahlen: Denn der Verkaufspreis erhöht sich durch die Steuerlast um 19 %, wodurch der tatsächliche Gewinn beim Verkauf deutlich geringer ausfällt.

Tipps zum Steuern sparen beim Hausverkauf

Abgesehen vom Abwarten der zehnjährigen Spekulationsfrist und vom Einhalten der Drei-Objekt-Grenze, um nicht als gewerblicher Händler zu gelten, können auch auf anderen Wegen Steuern gespart oder umgangen werden: Verkäufer können den Kaufpreis strecken. Wenn der Veräußerungsgewinn per Ratenzahlung über mehrere Jahre verteilt wird, können geltende Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach genutzt werden.

Und auch durch einen weiteren, einfachen Trick kann die Spekulationssteuer reduziert werden: nämlich durch die Verringerung des Verkaufspreises, wenn etwa bewegliche Güter wie Küche, Schränke etc. aus der Immobilie einbehalten und mitgenommen werden.

Sie möchten eine Immobilie verkaufen? Sie wünschen weitere Informationen zum Hausverkauf in der Region Augsburg? Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler für die Region Augsburg Gregor Grimm.

Wann kann man selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen?

Wann kann ich eine selbstgenutzte Immobilie verkaufen?

Kann ich mein Haus nach 3 Jahren wieder verkaufen?

Wie wird ein privater Hausverkauf versteuert?