Wer ist für die Fenster zuständig Mieter oder Vermieter?

Ist der vom Vermieter geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Der Unterschied ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) wichtig, denn die Instandsetzung zahlt der Vermieter, die Modernisierung dagegen der Mieter, denn sie zieht in der Regel eine Mieterhöhung nach sich.

Sind die Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, das heißt letztlich eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die Miete nicht erhöhen.

Anders, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier entscheidet der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er ist berechtigt, 8 Prozent der Kosten der Modernisierung, also des Fensteraustauschs, auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.

Oft wird nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen oder Erneuerungen der alten Fenster anstehen. Dann müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen schalldämmenden isolierverglasten Fenster beispielsweise 5.000 Euro und hätte eine Reparatur 2.500 Euro gekostet, dann kann der Vermieter nur Kosten in Höhe von 2.500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen und der Mieter muss pro Jahr 200 Euro mehr Miete zahlen (8 Prozent von 2.500 Euro).

Treten Mängel an den Fenstern einer Mietwohnung auf, muss der Mieter den Vermieter zunächst einmal darüber in Kenntnis setzen. Zu diesen Mängeln gehören zum Beispiel Zugluft oder Feuchtigkeit bzw. Kondenswasser an den Fenstern. Diese Mängel berechtigen den Mieter auf einen Anspruch einer Modernisierungsmaßnahme der Fenster.

Veranlasst der Vermieter dann eine Fenstersanierung, dürfen als Kosten hierfür nur die reinen Baukosten und Baunebenkosten angesetzt werden. Dies kann zu einer Mieterhöhung führen. Wird eine Modernisierung zur nachhaltigen Energieeinsparung durchgeführt, sollten die Kosten in einer vertretbaren Relation zu den Kosten der eingesparten Energie stehen.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen an den Fenstern ist allgemein nur zulässig, wenn sich dadurch der Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Das Mietrecht gestattet dem Vermieter eine Erhöhung der Jahresmiete um höchstens 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten. Die Organisation der Modernisierung der Fenster in einer Mietwohnung obliegt dem Vermieter.

Ist Mietminderung bei mangelhaften Fenstern möglich?

Tauchen Mängel wie undichte Fenster auf, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen, solange der Mangel anhält. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass der Vermieter Kenntnis über die Mängel hat. Bei undichten Fenstern in den Wohnräumen oder verbundenen Schäden wie Schimmelbildung kann der Mieter die Miete um bis zu 20% kürzen, bis der Mangel durch geeignete Maßnahmen behoben wird.

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die volle Miete zu bezahlen, solange die Mängel in der Wohnung bestehen. Oftmals werden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie müssen für den Mieter ersichtlich von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abgegrenzt werden.

Die mietrechtliche Regelung rund um das Fenster streichen ist oft schwammig. Während das Streichen von Innen zu Schönheitsreparaturen zu zählen ist, gehört das Streichen von Außen zur Instandsetzung. Grundsätzlich dürfen Mieter streichen, müssen aber nicht.

Innen und Außen

Wenn es um das Streichen der Fenster von Innen geht, kann im Mietvertrag eine rechtsgültige Verpflichtung vereinbart sein. Diese Tätigkeit muss allerdings explizit unter den Schönheitsreparaturen aufgeführt sein. Ob der Mieter selbst streicht oder einen Handwerker beauftragt, bleibt ihm überlassen.

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Das Streichen der Fenster von Außen ist immer Sache des Vermieters. Diese Arbeit wird zum Bereich der Wohnungsinstandsetzung gezählt. Eine Verpflichtung im Mietvertrag für den Mieter ist nach geltendem Mietrecht nichtig.

Sonderfall Erhaltungsanstrich

Ein Sonderfall kann eintreten, wenn der Vermieter aus Erhaltungsgründen die Fenster von Außen streicht. Dann kann er bei einem entsprechenden Passus im Mietvertrag das anschließende Streichen von innen verlangen. Diese Regelung fällt meist unter die Kleinreparaturen, für die eine Kostenobergrenze festgesetzt ist. Es gibt mehrere Gründe, die den Mieter verpflichten, die Fenster von innen zu streichen.

• Die Fenster sind undicht und die Dichtungen müssen erneuert werden
• Die Fensterrahmen sind spröde und beginnen, zu reißen oder zu splittern
• Fensterscheiben müssen während der Mietzeit ausgetauscht werden

Alle Verpflichtungen des Mieters zum Fenster streichen beziehen sich ausschließlich auf Arbeiten während des laufenden Mietverhältnisses. Klauseln wie eine Abschlussrenovierung bei Auszug oder ähnliches sind in den meisten Fällen unwirksam. Das Streichen der Fenster von Innen kann nicht als Wohnverschleiß gewertet werden.

Tipps & Tricks

Zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern gehören Klein- und Schönheitsreparaturen beim Auszug. Für moderate Beiträge können Sie im regionalen Mieterverein oder Mieterschutz Mitglied werden und im Streitfall eine rechtsrelevante Auskunft einholen.

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